تفاصيل حول نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية 1441

نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها هو نظام تنظيمي يهدف إلى تنظيم ملكية الوحدات العقارية المشتركة في المملكة العربية السعودية، وتحديد حقوق ومسؤوليات الملاك، وضمان حسن إدارة هذه العقارات.

صدر هذا النظام في عام 1441هـ، ويتكون من 70 مادة.

يهدف نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها إلى تحقيق الأهداف التالية:

• تنظيم ملكية الوحدات العقارية المشتركة وتحديد حقوق ومسؤوليات الملاك.
• ضمان حسن إدارة العقارات المشتركة.
• حماية حقوق الملاك من التجاوزات.
• تشجيع الاستثمار العقاري.

يواجه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية عددًا من التحديات، ومن أهم هذه التحديات ما يلي:

• عدم وعي بعض الملاك بأحكام النظام: يُعد عدم وعي بعض الملاك بأحكام النظام أحد أبرز التحديات التي تواجهه، حيث يؤدي هذا إلى عدم فهم الملاك لحقوقهم ومسؤولياتهم، مما قد يؤدي إلى النزاعات بين الملاك.
• عدم وجود آليات فعّالة لحل النزاعات بين الملاك: يُعد عدم وجود آليات فعّالة لحل النزاعات بين الملاك من التحديات الأخرى التي تواجه النظام، حيث قد يؤدي ذلك إلى إطالة أمد النزاعات، مما قد يؤثر سلبًا على العقار المشترك.
• ارتفاع تكاليف الإدارة: يُعد ارتفاع تكاليف الإدارة من التحديات التي تواجه النظام، حيث قد يشكل ذلك عبئًا على الملاك، مما قد يؤدي إلى عدم رغبتهم في الاستثمار في العقارات المشتركة.

أما الفرص التي يوفرها النظام فهي عديدة، ومن أهم هذه الفرص ما يلي:

• تشجيع الاستثمار العقاري: يُعد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها فرصة لتشجيع الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية، حيث يوفر النظام البيئة القانونية المناسبة للاستثمار في هذا القطاع.
• زيادة الطلب على العقارات المشتركة: يُتوقع أن يؤدي نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها إلى زيادة الطلب على العقارات المشتركة في المملكة العربية السعودية، حيث يوفر النظام ضمانات قانونية للملاك، مما يجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين.
• تحسين جودة الحياة للملاك: يُعد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها فرصة لتحسين جودة الحياة للملاك، حيث يوفر النظام آليات لحل النزاعات بين الملاك، مما يضمن حسن إدارة العقار المشترك وحماية حقوق الملاك.

وفي الختام، يُعد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها خطوة مهمة في تطوير قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية، ويهدف إلى تحقيق أهداف طموحة من شأنها تحسين جودة الحياة للملاك وزيادة الاستثمار العقاري.

فيما يلي بعض التوصيات التي يمكن أن تساعد في مواجهة التحديات وتحقيق الفرص التي يوفرها النظام:

• تعزيز التوعية بأحكام النظام: من خلال تنظيم برامج وحملات توعوية للتعريف بأحكام النظام وحقوق ومسؤوليات الملاك.
• تطوير آليات لحل النزاعات بين الملاك: من خلال إنشاء محكمة متخصصة في حل النزاعات المتعلقة بالعقارات المشتركة.
• خفض تكاليف الإدارة: من خلال وضع آليات مناسبة لتحديد وإدارة تكاليف الإدارة.

تُعد ملكية الوحدات العقارية في السعودية من الأنظمة الحديثة التي تم إقرارها في عام 2020م، بهدف تنظيم ملكية الوحدات العقارية المشتركة وتحديد حقوق ومسؤوليات الملاك، وضمان حسن إدارة هذه العقارات.

الأحكام والإجراءات في ملكية الوحدات العقارية في السعودية

يتضمن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية عددًا من الأحكام والإجراءات المتعلقة بملكية الوحدات العقارية، ومن أهم هذه الأحكام والإجراءات ما يلي:

ملكية الوحدات العقارية

يحق لكل مالك أرض بصك مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية أن يبني عليها بناءً ويفرزه إلى وحدات مستقلة، وله إصدار صك لكل وحدة عقارية مفرزة، وذلك بحسب الإجراءات النظامية المعتمدة.

فرز الوحدات العقارية

يتم فرز الوحدات العقارية من خلال إجراء مساحي يحدد فيه حدود كل وحدة عقارية مفرزة، ومساحة كل وحدة.

يشترط لفرز الوحدات العقارية ما يلي:

• أن تكون الأرض مخصصة للبناء.
• أن يكون البناء مطابقًا لأنظمة البناء المعمول بها.
• أن يتم فرز الوحدات العقارية من خلال إجراء مساحي يحدد فيه حدود كل وحدة عقارية مفرزة، ومساحة كل وحدة.

إدارة الوحدات العقارية المشتركة

تتولى جمعية الملاك إدارة العقار المشترك، وتقوم باتخاذ القرارات اللازمة للحفاظ على العقار وحسن استغلاله.

تتكون جمعية الملاك من جميع الملاك في العقار المشترك، وتجتمع الجمعية مرة واحدة على الأقل كل سنة لمناقشة الأمور المتعلقة بالعقار المشترك.

يحق لجمعية الملاك اتخاذ القرارات اللازمة للحفاظ على العقار وحسن استغلاله، بما في ذلك:

• اختيار المدير.
• تحديد رسوم الصيانة والإدارة.
• اعتماد الميزانية السنوية.
• اتخاذ القرارات اللازمة لإصلاح العقار.

الأحكام والضمانات القانونية

يتضمن النظام عددًا من الأحكام والضمانات القانونية التي تحمي حقوق الملاك، ومن أهم هذه الأحكام ما يلي:

• حق المالك في الانتفاع بوحدته العقارية المفرزة.
• حق المالك في المشاركة في إدارة العقار المشترك.
• حق المالك في الحصول على تعويض عادل في حالة مصادرة وحدته العقارية.

الإجراءات المتعلقة بملكية الوحدات العقارية في السعودية

تتضمن الإجراءات المتعلقة بملكية الوحدات العقارية في السعودية عددًا من الإجراءات، ومن أهم هذه الإجراءات ما يلي:

• طلب الفرز: يُقدم طلب الفرز إلى الهيئة العامة للعقار، ويتضمن الطلب البيانات والمستندات اللازمة للفرز.
• دراسة الطلب: تقوم الهيئة العامة للعقار بدراسة الطلب، والتحقق من استيفاء الشروط اللازمة للفرز.
• إصدار قرار الفرز: تصدر الهيئة العامة للعقار قرارًا بالفرز، ويتضمن القرار البيانات والمعلومات اللازمة للفرز.
• تسجيل الوحدات العقارية المفرزة: يتم تسجيل الوحدات العقارية المفرزة في السجل العقاري.

ملاحظات

• يُعد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية نظامًا حديثًا، وقد يواجه بعض التحديات في التطبيق، ومن أهم هذه التحديات عدم وعي بعض الملاك بأحكام النظام.
• يُنصح الملاك بالاطلاع على أحكام النظام وفهم حقوقهم ومسؤولياتهم، وذلك للاستفادة من النظام وحماية حقوقهم.

يشترط لفرز الوحدات العقارية في السعودية ما يلي:

• أن تكون الأرض مخصصة للبناء.
• أن يكون البناء مطابقًا لأنظمة البناء المعمول بها.
• أن يتم فرز الوحدات العقارية من خلال إجراء مساحي يحدد فيه حدود كل وحدة عقارية مفرزة، ومساحة كل وحدة.

إجراءات فرز الوحدات العقارية في السعودية

تتم إجراءات فرز الوحدات العقارية في السعودية من خلال الخطوات التالية:

1. تقديم طلب الفرز: يقدم طلب الفرز إلى الهيئة العامة للعقار، ويتضمن الطلب البيانات والمستندات اللازمة للفرز، ومنها:

   • نسخة من صك ملكية أرض.
   • نسخة من رخصة البناء.
   • مخطط البناء المعتمد من البلدية.
   • تقرير مساحي يوضح حدود الوحدات العقارية المفرزة.

2. دراسة الطلب: تقوم الهيئة العامة للعقار بدراسة الطلب، والتحقق من استيفاء الشروط اللازمة للفرز.

3. إصدار قرار الفرز: تصدر الهيئة العامة للعقار قرارًا بالفرز، ويتضمن القرار البيانات والمعلومات اللازمة للفرز، ومنها:

   • أرقام وأسماء الوحدات العقارية المفرزة.
   • مساحات الوحدات العقارية المفرزة.
   • حدود الوحدات العقارية المفرزة.

4. تسجيل الوحدات العقارية المفرزة: يتم تسجيل الوحدات العقارية المفرزة في السجل العقاري.

ملاحظات

• يُمكن تقديم طلب الفرز من قبل المالك أو من ينوب عنه.
• يُمكن تقديم طلب الفرز إلكترونيًا من خلال منصة خدمات السجل العقاري.
• تُحدد الهيئة العامة للعقار رسومًا لفرز الوحدات العقارية.

الرسوم

تُحدد الهيئة العامة للعقار رسومًا لفرز الوحدات العقارية، وتختلف هذه الرسوم حسب عدد الوحدات العقارية المفرزة ومساحة كل وحدة.

المدة

تستغرق إجراءات فرز الوحدات العقارية في السعودية ما بين شهر إلى شهرين.

تُعد إدارة الوحدات العقارية المشتركة في السعودية من المسؤوليات المهمة التي تقع على عاتق الملاك، حيث تتمثل هذه الإدارة في اتخاذ القرارات اللازمة للحفاظ على العقار المشترك وحسن استغلاله.

أحكام إدارة الوحدات العقارية المشتركة في السعودية

يتضمن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية عددًا من الأحكام المتعلقة بإدارة الوحدات العقارية المشتركة، ومن أهم هذه الأحكام ما يلي:

• تتكون جمعية الملاك من جميع الملاك في العقار المشترك، وتجتمع الجمعية مرة واحدة على الأقل كل سنة لمناقشة الأمور المتعلقة بالعقار المشترك.
• يحق لجمعية الملاك اتخاذ القرارات اللازمة للحفاظ على العقار وحسن استغلاله، بما في ذلك:
  • اختيار المدير.
  • تحديد رسوم الصيانة والإدارة.
  • اعتماد الميزانية السنوية.
  • اتخاذ القرارات اللازمة لإصلاح العقار.
• يُعين المدير من قبل جمعية الملاك، ويكون مسؤولاً عن إدارة العقار المشترك، وتنفيذ قرارات الجمعية.

مسؤولية إدارة الوحدات العقارية المشتركة في السعودية

تقع مسؤولية إدارة الوحدات العقارية المشتركة على عاتق الملاك، ويُمكن تقسيم هذه المسؤولية إلى قسمين رئيسيين:

• مسؤولية جمعية الملاك: تتمثل مسؤولية جمعية الملاك في اتخاذ القرارات اللازمة للحفاظ على العقار وحسن استغلاله، وذلك من خلال عقد اجتماعات دورية لمناقشة الأمور المتعلقة بالعقار، واتخاذ القرارات اللازمة.
• مسؤولية المدير: تتمثل مسؤولية المدير في تنفيذ قرارات الجمعية، وإدارة العقار المشترك، ومتابعة أعمال الصيانة والتشغيل.

تُعد العقود المتعلقة بالوحدات العقارية من الأدوات القانونية المهمة التي تنظم العلاقة بين الملاك والأطراف الأخرى المرتبطة بالوحدات العقارية، ومن أهم هذه العقود ما يلي:

• عقد بيع الوحدات العقارية: هو العقد الذي يبرمه المالك مع المشتري، وينقل فيه المالك ملكية الوحدة العقارية إلى المشتري.
• عقد إيجار الوحدات العقارية: هو العقد الذي يبرمه المالك مع المستأجر، ويمنح فيه المالك المستأجر حق الانتفاع بالوحدة العقارية مقابل مبلغ من المال.
• عقد الصيانة والتشغيل للوحدات العقارية المشتركة: هو العقد الذي يبرمه جمعية الملاك مع شركة صيانة وتشغيل، لصيانة وتشغيل العقار المشترك.

عقد بيع الوحدات العقارية

يعد عقد بيع الوحدات العقارية من العقود المهمة التي تنظم العلاقة بين المالك والمشتري، ويتضمن العقد البيانات والمعلومات اللازمة للبيع، ومنها:

• بيانات المالك والمشتري.
• بيانات الوحدة العقارية المبيعة.
• سعر الوحدة العقارية المبيعة.
• طريقة الدفع.
• الضمانات القانونية.

عقد إيجار الوحدات العقارية

يعد عقد إيجار الوحدات العقارية من العقود المهمة التي تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر، ويتضمن العقد البيانات والمعلومات اللازمة للإيجار، ومنها:

• بيانات المالك والمستأجر.
• بيانات الوحدة العقارية المؤجرة.
• قيمة الإيجار.
• مدة الإيجار.
• التزامات المالك والمستأجر.

عقد الصيانة والتشغيل للوحدات العقارية المشتركة

يعد عقد الصيانة والتشغيل للوحدات العقارية المشتركة من العقود المهمة التي تنظم العلاقة بين جمعية الملاك وشركة الصيانة والتشغيل، ويتضمن العقد البيانات والمعلومات اللازمة للصيانة والتشغيل، ومنها:

• بيانات جمعية الملاك.
• بيانات شركة الصيانة والتشغيل.
• وصف الخدمات التي تقدمها شركة الصيانة والتشغيل.
• قيمة الخدمات.
• مدة العقد.

يتضمن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية عددًا من الضمانات القانونية التي تحمي حقوق الملاك، ومن أهم هذه الضمانات ما يلي:

• حق الانتفاع بالوحدة العقارية: يحق لكل مالك الانتفاع بوحدته العقارية المفرزة دون قيد أو شرط، وفقًا لما هو منصوص عليه في النظام.
• حق المشاركة في إدارة العقار المشترك: يحق لكل مالك المشاركة في إدارة العقار المشترك، وذلك من خلال اجتماعات جمعية الملاك.
• حق الحصول على تعويض عادل في حالة المصادرة: يحق لكل مالك الحصول على تعويض عادل في حالة مصادرة وحدته العقارية، وفقًا لما هو منصوص عليه في النظام.

حق الانتفاع بالوحدة العقارية

يحق لكل مالك الانتفاع بوحدته العقارية المفرزة دون قيد أو شرط، وفقًا لما هو منصوص عليه في النظام، ويشمل ذلك حق الانتفاع بالمساحة والمرافق المشتركة في العقار.

حق المشاركة في إدارة العقار المشترك

يحق لكل مالك المشاركة في إدارة العقار المشترك، وذلك من خلال اجتماعات جمعية الملاك، والتي تعقد مرة واحدة على الأقل كل سنة لمناقشة الأمور المتعلقة بالعقار المشترك.

حق الحصول على تعويض عادل في حالة المصادرة

يحق لكل مالك الحصول على تعويض عادل في حالة مصادرة وحدته العقارية، وفقًا لما هو منصوص عليه في النظام، ويُحدد مقدار التعويض من قبل لجنة مختصة.

ملاحظات

• يُنصح الملاك بالاطلاع على أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية، وذلك لفهم حقوقهم ومسؤولياتهم المتعلقة بالوحدات العقارية.
• يُمكن للملاك الاستعانة بمحامي عقاري أو مستشار قانوني متخصص لحماية حقوقهم.